Conflitos na compra e venda de imóveis

Por significar uma aquisição de alto valor, e que tem influencia na em toda a vida da pessoa, a compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. Aliado a isso, o temor de se ver enganado ou ludibriado gera muito medo nas pessoas, que receiam perder muitas vezes as economias de uma vida toda. Assim, dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas no Judiciário.

Felizmente, a solução para muitos desses conflitos já se encontra pacificada na jurisprudência. O Superior Tribunal de Justiça tem um vasto acervo jurisprudencial sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor na briga pelos seus direitos.

Uma das principais decisões do STJ é a que considera o Código de Defesa do Consumidor aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC também em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225). Essa decisão é fundamental na medida em que a citada lei possui vários artigos favoráveis ao consumidor e que facilitam ainda seu acesso ao Judiciário.

Importante frisar que o Código de Defesa do Consumidor atinge também os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento, sendo que incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes tão somente executa a obra.

Vale lembrar que a lei 4.561/64 trata especificamente de todos os assuntos relativos ao condomínio em edificações e às incorporações imobiliárias. No entanto, o STJ tem entendido que também incide sobre essa modalidade contratual o CDC o qual introduziu principalmente questões relativas à boa fé contratual.

Trataremos agora das questões que mais geram demandas no Judiciário, relativas à aquisição de imóveis.

Rescisão contratual e retenção dos valores pagos

Caso não consiga mais suportar o pagamento das prestações, o consumidor pode requerer a rescisão do contrato e a restituição daquilo que foi pago. Os tribunais tem entendido que a retenção deve operar-se no valor máximo de 20% do montante pago, a fim de compensar custos operacionais. Existem decisões que admitem a retenção de 25%, mas a grande maioria tem estipulado o patamar de 20% daquilo que foi pago.

A devolução destes valores deve operar-se de forma imediata, não se admitindo a restituição de forma parcelada ou apenas ao final da obra, como pretendem muitas incorporadoras.

Publicidade enganosa

O STJ entende que a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato, e suas promessas devem ser cumpridas. Em muitos casos inclusive entende-se ser cabível indenização por lucros cessantes e dano moral, dependendo do tipo de empreendimento.

Muitas vezes, buscando impulsionar as vendas, as incorporadoras fazem falsas promessas, havendo inclusive incoerência em características da unidade ou mesmo na área externa. Esse tipo de publicidade revela-se enganosa desde que não cumprida, obrigando o incorporador a indenizar o consumidor dependendo da situação.

Outra questão largamente debatida é sobre a área da unidade, especificamente se a metragem anunciada pelo incorporador engloba também a área da garagem. Os tribunais tem entendido que os vendedores devem deixar muito claro qual a real área do apartamento, aplicando-se com isso o princípio da transparência.

Indenização por atraso na entrega da unidade

Não há como negar, de acordo com a jurisprudência pátria, que o atraso na entrega da unidade gera ao comprador o direito à indenização. A indenização deve ser paga nos termos do contrato assinado entre as partes, devendo a incorporadora suportar ainda os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente ao aluguel do imóvel. Caso não haja indenização fixada em contrato, os tribunais tem estipulado percentuais que giram em torno de 0,5% do valor do instrumento, por cada mês de atraso. No que tange ao dano moral, a maioria dos julgadores entende que, no caso de descumprimento contratual, não cabe a referida indenização, daí porque o pleito vem sido julgado improcedente.

“Juros no pé” ou juros compensatórios

Entende o Superior Tribunal de Justiça que não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves ou os chamados “juros no pé”.

Por regra, a compra de um imóvel, na incorporação imobiliária, deve dar-se à vista. No entanto, pode o incorporador oferecer prago ao comprador para pagamento através de parcelamento do preço, até a entrega do imóvel. Assim, é possível a cobrança de juros compensatórios durante esse período, desde que constante do compromisso de venda e compra celebrado entre as partes.

Comissão de corretagem

Outro assunto que provoca demandas no Poder Judiciário é a legalidade da cobrança da comissão de corretagem.

A jurisprudência tem se inclinado no sentido de considerar que o ônus da corretagem cabe à vendedora, exceto na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

O STJ também entende que é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, tendo em vista não ter atingindo seu resultado útil. No entanto, tal questão não é pacífica, já que muitas vezes os tribunais tem entendido que após o Código Civil de 2002, conforme comando normativo contido no artigo 725, é possível a comissão em caso de arrependimento.

Todavia, caso o negócio não se concretize por problemas em algum documento do vendedor, ou do comprador, alguns julgadores tem entendido que o negócio encontra-se na fase das tratativas, sendo desse modo inexigível a comissão por corretagem.

Portanto, a orientação da Zilinskas Sociedade de Advogados continua sendo de que o cidadão interessado na aquisição de um imóvel deve sempre consultar um advogado, evitando com isso problemas que possam advir no futuro.